柳州市业主委员会换届选举工作程序
一、提交换届申请报告
业主委员会在任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并以书面形式将任期履行职责情况和换届申请报告提交所辖县（区）房产行政主管部门、乡镇人民政府或街道办事处。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的乡镇人民政府或街道办事处应当责令其限期组织换届选举。逾期仍不组织的，由物业所在地的村（居）民委员会在乡镇人民政府、街道办事处的指导和监督下，组织换届选举工作。
二、成立筹备组
（一）通知业主报名：
乡镇人民政府或街道办事处在接到书面报告后5个工作日内，以乡镇人民政府或街道办事处的名义在物业管理区域张贴公告，向全体业主发出报名参加业主委员会换届选举筹备组（以下简称筹备组）的通知。同时，本届业主委员会应同时公布任期内的履职情况。
（二）筹备组组成要求：
筹备组成员人数宜为5人以上的单数，筹备组组长由乡镇人民政府（街道办事处）代表担任。
除筹备组组长外，筹备组其他成员由本届业主委员会委员及非委员业主按照1：1的比例组成。业主委员会任期届满未换届的，筹备组其他成员可以不受上述1：1的比例限制，可以全部由原业主委员会委员以外的其他业主组成。
如果符合条件的报名人员超过预定人数的，乡镇人民政府或街道办事处应将所有报名人员通知到场，按照不同物业类型的比例，采取随机抽签或投票选举的方式确定筹备组成员。筹备组成员资格条件与首次选举业主委员会相同。
如果符合条件的报名人员未达到预定人数，则延长报名时间，继续征集业主报名参加（延长期限为5个工作日）。如延长期限过后，仍未达到预定人数的，则根据情况决定是否暂停指导。
（三）确定并公示、公告筹备组成员名单：
筹备组成员名单需公示，公示期为3日。公示期满后由乡镇人民政府或街道办事处公告筹备组成员名单。
（四）筹备组其他规定：
1、筹备组应当在乡镇人民政府或街道办事处、村（居）民委员会的监督指导下开展业主大会会议的筹备工作。
2、筹备组未依法开展工作的，县（区）房产行政主管部门、乡镇人民政府或街道办事处对选举产生的业主委员会不予备案。
三、筹备组开展筹备工作
（一）组织业主委员会委员候选人报名：
筹备组发出业主委员会委员候选人报名通知，发放候选人报名表，业主委员会委员候选人报名时间为5日。
（二）验核候选人身份，公布正式名单：
筹备组按照候选人的条件要求进行验核（主要验核报名的是否是本物业管理区域内的业主，是否有违反国家法律法规的行为，是否模范履行业主义务等）。
筹备组验核业主委员会委员候选人报名情况后，应将候选人的报名情况如实报送乡镇人民政府或街道办事处。乡镇人民政府或街道办事处验核完毕后，由筹备组将候选人报名材料在物业管理区域内公示，公示期为5日。如有业主对候选人的资格提出异议，并有证据证明该候选人不符合候选人条件的，筹备组应在乡镇人民政府或街道办事处的监督指导下予以核实，在正式公告候选人名单之前将核实情况和处理结果书面告知异议者。公示期满后，筹备组确定正式候选人，并公布正式候选人名单。
（三）印制选票，制作投票箱：
筹备组应当于业主大会会议召开前，印制好选票，做好选票印制数量登记，制作选票发放签收登记表和投票登记表，并按照投票点的数量制作投票箱。投票箱只能有一个投票口，且投票入口不得超过2cm×5cm，箱门贴上封条。
（四）发出召开业主大会的通知：
筹备组应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在物业管理区域公布：
1、业主委员会正式候选人名单、资格表；
2、选票式样；
3、业主大会会议议程。
有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。
（五）征求业主对《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、《业主委员会选举办法》等的修改意见及建议。
四、召开业主大会会议
筹备组组建若干发放组及监票组、唱票组、计票组，每组三人以上，由筹备组成员、业主代表组成（委员候选人应回避）。筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议。
（一）采用书面征求意见形式召开业主大会的，按以下程序进行：
1、发放选票。发放组将选票送达每户业主，确认业主身份。业主须在选票发放签收登记表上签字。如收到选票是非业主时，应交待非业主及时转交或告知业主。
2、投票。投票采用“流动投票”和“集中投票”以及其他合理方式相结合进行。
（1）流动投票。选票发放同时，业主如愿意立即投票，可将填好的票投入到发放组携带的流动票箱内，并在投票登记表上签字。
（2）集中投票。筹备组集中一个时段在小区出入口或社区居委会等处设立投票箱。业主将填好的选票，持业主身份有效证明到指定的投票箱进行投票。筹备组应当组织人员在投票点做好验核业主身份、签收选票及登记等工作（候选人应回避）。村（居）民委员会在现场全程监督。
业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票，代理人须出示业主身份证明、书面委托书及本人合法的有效证件。
投票的时间超过一天的，在投票当天截止的时间，筹备组在业主代表和乡镇人民政府或街道办事处、村（居）民委员会见证下对所有的投票箱共同封箱，封好的投票箱放置在村（居）民委员会办公室，任何人不得毁损投票箱。
投票时间不宜超过7日。但投票截止时，回收选票未达到法定票数的，应张贴通知，继续征集未投票业主的意见。
3、计票。投票结束后，在乡镇人民政府或街道办事处、村（居）民委员会的指导监督下，由唱票组、监票组、计票组进行公开唱票、验票，统计投票结果。
（二）采用集体讨论（现场大会）的形式召开业主大会的，按以下程序进行：
1、入场登记。由筹备组根据物业产权份额清单对到会的业主核对身份，业主签到登记。非业主、物业使用人参加大会的，需出具业主书面委托书、业主身份证明，及本人合法的有效证件。
筹备组要确认到会的业主数量符合法定人数和投票权数后才能宣布大会开始。
2、介绍委员候选人，宣读注意事项。
3、发放选票。发放组核对业主身份后发放选票，业主须在选票发放签收登记表上签字。
4、投票。业主填写好选票后，自行投放持到会场设置的投票箱内。
5、统计投票结果。由唱票组、监票组、计票组现场开箱，公开唱票、验票，统计投票结果。
（三）选举产生新一届业主委员会委员。
根据业主大会投票的结果确定新一届业主委员会委员。获得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人以得票权数多的当选为正式的业主委员会委员。
（四）确定《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主委员会工作规则》等表决事项是否通过。
对《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主委员会工作规则》等的表决统计，经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意的，《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主委员会工作规则》才能正式通过。
若法律法规规定的内容中（如：涉及到筹集和使用专项维修资金）应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的，应符合相关法律法规规定。
五、公示选举结果
筹备组将业主大会的选举结果在本物业管理区域内公告，新一届业主委员会自公告之日起成立。原业主委员会不再履行业主委员会的职责。
六、召开新一届业主委员会会议
新一届业主委员会产生后3日内由筹备组组长召开第一次业主委员会会议，选举主任1名、副主任1-2名。筹备组自行解散。
七、办理工作交接
原业主委员会应在新一届业主委员会产生后10日内，将其保管的档案资料、印章及其它属于业主大会所有的财物等移交给新一届业主委员会，并做好交接登记手续。
业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
八、业主委员会备案
新一届业主委员会自换届选举产生之日起30日内，向县（区）房产行政主管部门、乡镇人民政府或街道办事处办理备案。备案须提交下列材料：
（一）柳州市业主委员会换届备案申请书；
（二）委员报名表、产权证明、身份证明复印件；
（三）业主大会会议纪要；
（四）其他材料。
九、业主委员会发出成立通告。
备案后3日内，业主委员会应将《业主委员会换届通告》、业主委员会备案证（复印件）等在物业管理区域内公布。
十、资料存档
业主大会选举工作结束后，业主委员会应将涉及选举全过程的书面材料整理存档。有条件的，对重要的工作进行数码拍照留存。
十一、因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
备注：
1、相关工作示范文本可参照使用首次业主大会工作程序的示范文本,各县(区)房产行政主管部门可根据需要制作相关工作示范文本。
2、本程序的工作文本可以参照使用《柳州市首次成立业主大会选举业主委员会工作程序》的示范文本。
3、业主委员会换届选举流程图：
桂公网安备：45020502000072号
